Reflexions més enllà de les notícies

Bombolla immobiliària 2.0

Economia
Casa cara

El 2008, mentre milers d’analistes d’inversió, assessors financers i directius amb una pila d’anys a l’esquena sortien de les seus de Lehman Brothers i Bear Stearns d’arreu del món, preocupats perquè, de sobte, no tenien feina – el sector de la construcció a la Cerdanya seguia produint i col·locant ciment a un ritme vertiginós.

Això no obstant, l’època “de les vaques grasses” tenia els dies comptats. Les hipoteques sub-prime que bancs americans concedien, venien i compraven van resultar ser d’inferior qualitat que la que hom assumia, i quan els deutors d’aquestes hipoteques van començar a fer fallida, els bancs americans van descobrir forats de molts bilions de dòlars als seus balanços.

En executar una hipoteca, el banc explota el bé hipotecat per recuperar la seva inversió (normalment, mitjançant una venda). Per tant, en concedir una hipoteca, el banc assumeix el risc que l’explotació del bé hipotecat no compensi el crèdit impagat. Normalment, la morositat és d’un 5%, i la venda del bé hipotecat compensa l’impagament. Malgrat això, el 2008 no va ser un any normal, perquè la morositat va arribar al 28%. Això va comportar que milions de cases entressin, totes alhora, al mercat. L’oferta immobiliària superava amb escreix la demanda, de manera que el preu de l’habitatge es va desplomar: va esclatar la bombolla immobiliària.

Un any més tard, la crisi va arribar a Europa. Una situació similar respecte les hipoteques concedides, i el declivi d’inversió estrangera i de comerç amb els Estats Units van condemnar el sector immobiliari espanyol.

A la Cerdanya, des de llavors, moltes de les empreses promotores, de construcció, i també d’electricitat, llauneria, pintura i jardineria han tancat, i les que segueixen obertes no treballen tant com ho havien fet.

Ara, però, ens trobem davant d’un canvi de paradigma, on una confluència de factors apunta que el preu de l’habitatge, a la Cerdanya, no deixarà de créixer.

Factor 1. Teletreball

Cada cop més empreses implementen models de treball en remot, sigui parcialment o completa, de manera que és d’esperar que la Cerdanya rebi un influx de població en edat de treballar.

Factor 2. Resurrecció de la segona residència

Els repetits confinaments que hem experimentat han fet que tornem a valorar la importància de les segones residències, i de tenir camp per córrer; més que no pas fer unes vacances decadents a un lloc diferent cada estiu.

Factor 3. Noves formes de turisme

El desig de tenir camp per córrer no es limita a decisions preses pel llarg termini, com ara comprar una segona residència. També canvien els patrons de consum en les vacances puntuals: mentre que el 2020, les reserves d’AirBnB es van desplomar a Barcelona (-74%), Lisboa (-71%), Amsterdam (-67%) i a gairebé totes les ciutats del món, a les destinacions rurals i menys convencionals van augmentar. A Cornwall (una regió  idíl·lica de mar i muntanya al sud d’Anglaterra), per exemple, van augmentar un 10%.

Em consta que a la Cerdanya ja hi ha uns quants projectes de blocs de pisos turístics esperant l’aprovació dels respectius ajuntaments.

Factor 4. Immobles com a reserva de valor

Durant l’última dècada els tipus d’interès han fet pràcticament inviable la inversió en renda fixa, i en els darrers 18 mesos les borses mundials han experimentat una revalorització que desafia els límits de la lògica. Les inversions alternatives tornaran a ser una part fonamental de les carteres de la majoria d’inversors al món, i en especial la inversió immobiliària, que històricament ha permès obtenir rendibilitats d’entre un 5-10% sense assumir riscs excessius.

Aquest augment de la demanda, unit a l’oferta limitada d’habitatge, comportarà que pugin els preus de pisos i cases, i per tant també dels lloguers. La pujada de preu de l’habitatge planteja dos riscs per la Cerdanya, un per al que fa a la demanda de l’habitatge i l’altre per al que fa a l’oferta.

El primer risc és que o bé quedi limitat l’accés a l’habitatge, o bé la majoria de nous propietaris es vegin forçats a contraure deutes desaconsellables per a poder pagar cases o pisos a preus prohibitius. Ja sabem com va acabar això, el 2008.

I el segon risc és que el teixit productiu de la comarca torni a enfocar-se completament al sector de la construcció. Això dificultaria molt que es desenvolupi (econòmicament) la comarca, i ens deixaria molt vulnerables una vegada la demanda d’habitatge caigui. A més, la construcció és una activitat que hauria de ser secundària en una economia, ja que no atrau treballadors qualificats i té una demanda limitada. Finalment, seria un desastre ecològic per la vall, que cada cop s’assemblaria més a Andorra: una regió-dormitori, construïda fins a les entranyes.

Imatge de capçalera: Max Vakhtbovych.

Autor

  • Economista i jurista. És consultor associat de Boston Consulting Group, graduat en Dret i Administració i Direcció d'Empreses. Col·labora periòdicament en la publicació local "Querol", és l'autor d'un article acadèmic "Hotels Competition based on Online Rankings Position" (Aznar, Pous, Sayeras - 2020), i fou guanyador del premi AUCER de l'any 2015.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *